Reajuste de aluguel: conheça o novo indexador IVAR

IGP-M dispara e FGV lança substituto para aluguel residencial o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR).

Há décadas, o indexador mais usado em contratos de aluguel vem sendo o Índice Geral de Preços do Mercado, mais conhecido como IGP-M. Esse índice tem a função de calcular a movimentação de preços na economia brasileira. Contudo, a partir de 2020, em decorrência da disparada do IGP-M, vários conflitos entre locadores e locatários vem acontecendo.

O cálculo do IGP-M é realizado com base na coleta de preços realizada entre os dias 21 do mês presente e 20 do mês seguinte, comparando os preços e tarifas cobradas tanto para o consumidor final quanto durante toda a cadeia produtiva. Para esse cálculo, alguns índices, também da FGV, são utilizados, sendo eles:

• IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo), que representa 60% do IGP-M;
• IPC (Índice de Preços ao Consumidor), com 30% de peso no IGP-M; e
• INCC (Índice Nacional de Custos de Construção), encerrando os 10% restantes do IGP-M. Índice Geral de Preços – Mercado.

Em 2021, o IGP-M fechou com uma inflação de 17,78%, acumulada no ano. Em 2020, o IGP-M fechou 23,14%, acumulada no ano. O dado foi divulgado no dia 29 de dezembro de 2021 pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).Os valores apresentados pelo IGP-M resultam, principalmente, dos impactos econômicos da pandemia de coronavírus e não refletiam a conjuntura do mercado imobiliário na percepção dos locadores e dos locatários.

A disparada do IGP-M na pandemia, em meio ao desemprego elevado e queda na renda, levou imobiliárias a substituírem o indicador pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), como indexador para reajustes de contratos, ou a não concederem nenhum tipo de reajuste.

No dia 11 de janeiro de 2022, o Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (Ibre/FGV) lançou  um novo índice para a locação de imóveis o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR)  voltado especificamente para o mercado imobiliário e para medir evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais no país.

Na data de sua divulgação, o IVAR desacelerou e subiu 0,66% em dezembro de 2021, ante alta de 0,79% calculada pela equipe da FGV em novembro. Com o resultado, o indicador acumula variação negativa de 0,61% em 12 meses, fechando 2021 em queda.

O índice passa a ser divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas e vai utilizar informações de contratos efetivamente assinados por locatários sob intermediação de empresas administradoras de imóveis.

O objetivo é que o IVAR tenha maior aderência aos preços praticados no mercado imobiliário, já que o Índice de Preços ao Consumidor – Semanal (IPC-S), da FGV, e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e o IPCA-15, do IBGE, têm parte das informações coletadas para medir a variação do aluguel residencial vindas de ofertas anunciadas.

Portanto, observa-se que o IVAR conta uma história mais assertiva do que aconteceu no mercado imobiliário. As estatísticas do novo indicador serão incorporadas aos demais índices produzidos pela FGV, como o IPC-S e o IGP-10.

O valor do aluguel, regulado pelos artigos 17 a 21 da Lei 8245/91, Lei do Inquilinato, é de livre convenção entre as partes, inclusive no que diz respeito ao reajustes, vedada a vinculação à moeda estrangeira ou ao salário mínimo. Não obstante, não há limite quanto aos reajustes.

Quanto aos reajustes, os dispositivos legais que tratam sobre a correção monetária que hoje vigoram exigem estipulação de pagamento pelo valor nominal, em Reais, e proíbem cláusulas de correção monetária com periodicidade inferior a um ano, além de cláusulas do reajuste para contratos com prazo inferior a um ano, com exceções que não se aplicam ao contrato de locação. Confira:

Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei nº 911, de 1º de outubro de 1969, as Leis nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, nº 4.728, de 14 de julho de 1965, e nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências.

Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.

§ 1º É vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriados nos títulos e valores mobiliários, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo inferior ao estabelecido no caput.

§ 2º Os títulos e valores mobiliários a que se refere o caput serão cancelados pelo emitente na hipótese de resgate antecipado em que o prazo a decorrer for inferior a trinta e seis meses.

§ 3º Não se aplica o disposto no § 1º, no caso de quitação ou vencimento antecipados dos créditos imobiliários que lastreiem ou tenham originado a emissão dos títulos e valores mobiliários a que se refere o caput.

Como fica a locação do imóvel quando vence o contrato de aluguel? Assista :  https://www.youtube.com/watch?v=Z2Ho4Ib0BZk