Todo início do ano, além de ser uma correria, várias contas aparecem, materiais escolares, o IPVA, o IPTU…. E uma dúvida recorrente nos contratos de locação diz respeito a quem será responsável por arcar com os valores do IPTU do imóvel: o locador ou o locatário?
Antes de entrarmos nesse ponto, é necessário que se faça alguns esclarecimentos sobre esse imposto tão “aguardado” pelos brasileiros logo no início do ano.
O IPTU – Imposto Predial Territorial Urbano – é o imposto cobrado dos proprietários de imóveis urbanos, pode ser um apartamento, uma casa, uma sala comercial ou qualquer outro imóvel localizado em local urbanizado.
O imposto é de competência dos Municípios e do Distrito Federal tendo como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, localizado na zona urbana do Município.
Mas o que significa “zona urbana do Município”?
Entende-se como zona urbana a definida em lei municipal, observado o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos dois dos itens seguintes, construídos ou mantidos pelo Poder Público:
I – meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;
II – abastecimento de água;
III – sistema de esgotos sanitários;
IV – rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;
V – escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado.
Outras informações importantes sobre o IPTU diz respeito ao valor cobrado. Cada cidade escolhe os critérios para a cobrança e a base de cálculo é o valor venal (ou seja, o valor de mercado) dos imóveis. Na determinação da base de cálculo, não se considera o valor dos bens móveis mantidos, em caráter permanente ou temporário, no imóvel, para efeito de sua utilização, exploração, aformoseamento ou comodidade. A alíquota varia de um Município para outro, sendo admissível sua progressividade após a edição da Emenda Constitucional 29/2000. O § 1 do artigo 7º do Estatuto das Cidades (Lei 10.257/2001) estipula que a alíquota máxima a ser aplicada para cobrança do IPTU progressivo no tempo é de 15%.
Art. 7o Em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos na forma do caput do art. 5o desta Lei, ou não sendo cumpridas as etapas previstas no § 5o do art. 5o desta Lei, o Município procederá à aplicação do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos.§ 1o O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será fixado na lei específica a que se refere o caput do art. 5o desta Lei e não excederá a duas vezes o valor referente ao ano anterior, respeitada a alíquota máxima de quinze por cento.§ 2o Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em cinco anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação, garantida a prerrogativa prevista no art. 8o.§ 3o É vedada a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva de que trata este artigo.
Bom, agora que já entendemos um pouco mais sobre o que é IPTU, vamos esclarecer QUEM TEM A OBRIGAÇÃO DE PAGAR O IPTU?
A Lei do inquilinato, Lei 8.245 de 1991, dispõe que a obrigação de pagar o IPTU é do locador, ou seja, o proprietário do imóvel. Isso está previsto na referida Lei em seu artigo 22, inciso VIII.
Contudo, vale ressaltar que, em relação a locação, deve-se analisar o que foi decidido e firmado no CONTRATO DE LOCAÇÃO, tendo em vista que o contrato faz lei entre as partes.
Atualmente, é muito comum que o locatário, quem aluga o imóvel, arque com as despesas relativas ao IPTU. Isso ocorre, pois, nos contratos de locação estava previsto que o ônus de arcar com este imposto seria do locatário.
Pois bem. Perante o fisco, o proprietário é a pessoa responsável a arcar com o IPTU, conforme dispõe o artigo 34 do Código Tributário Nacional. Sendo assim, na hipótese do locatário não arcar com as despesas, o proprietário deverá arcar com o débito e posteriormente ingressar com uma ação contra o locatário para cobrar os valores que ele assumiu pagar no contrato de locação. Isto porque o CTN estabelece, em seu artigo 123, que eventual acordo entre as partes (convenções particulares) quanto à responsabilidade pelo pagamento de determinado tributo não altera a condição de contribuinte perante o fisco.
Dessa forma, caso esteja acordado que o locatário pagaria o IPTU e o mesmo deixe de arcar com esses valores, ou seja, seja inadimplente, isto implicará em quebra de contrato podendo haver despejo e multa com os gastos da ação.
Portanto, caso você possua um imóvel alugado, fique atento às disposições cláusulas contratuais antes de assinar o contrato. Não deixe de consultar um advogado.
