É comum nos depararmos com a seguinte situação: os pais constroem uma casa e, quando o filho se casa, os pais autorizam que ele construam na laje, iniciando, dessa forma, duas construções com a mesma base. Tudo isso é decorrência de uma situação histórica e real na vida dos brasileiros que foi regulamentada e inserida como direito real no nosso ordenamento como DIREITO DE LAJE.
A laje é parte integrante dos imóveis e é construída sobre pilares que dividem um pavimento de outro, ela costuma abrigar novas construções.
O direito das coisas está regulado pelo Livro III da Parte Especial do Código Civil, cujo título básico é o da propriedade. A partir de então, são classificados os direitos reais levando-se em consideração a finalidade e o objeto.
Art. 1.225. São direitos reais:I – a propriedade;II – a superfície;III – as servidões;IV – o usufruto;V – o uso;VI – a habitação;VII – o direito do promitente comprador do imóvel;VIII – o penhor;IX – a hipoteca;X – a anticrese.XI – a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)XII – a concessão de direito real de uso; (Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023)XIII – a laje; (Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023)XIV – os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas e a respectiva cessão e promessa de cessão. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)
No inciso XIII do artigo 1225 do Código Civil tem-se o direito real de laje, instituído como uma forma de regularizar os famosos “puxadinhos”. Ademais, o Direito real de Laje é um direito autônomo e independente, instituído pela lei 13465/17.
Antes, o direito de laje estava associado ao Direito de Superfície, de modo que o proprietário superficiário concedia o direito de construir sobre a sua propriedade superficiária e assim surgia o direito de laje.
Em seguida, o direito de laje se torna independente do direito de superfície. Uma das características que distingue o direito real de laje do direito real de superfície é que o primeiro não é uma propriedade resolúvel.
Para falar em direito de laje precisamos ter coexistência de unidades autônomas no mesmo local
O lajeario é o titular do direito real de laje e como consequência possui faculdades jurídicas relacionadas ao domínio.
A regulamentação do direito de laje está no artigo 1510- A ao 1510-D.
Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 1 o O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)§ 2 o O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)§ 3 o Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)§ 4 o A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)§ 5 o Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)§ 6 o O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Dessa forma, percebemos de acordo com o parágrafo primeiro do artigo supracitado que o direito de laje contempla o espaço aéreo ou até mesmo o subsolo tanto de terrenos públicos como de terrenos privados.
A laje é a unidade juridicamente autônoma, pois possui matrícula própria, de acordo com o previsto no parágrafo terceiro, além de ter encargos e tributação próprios, assim como determina o parágrafo segunda também do artigo 1510-A.
Por fim, o titular do direito de laje pode usar gozar e dispor, ou seja, ele possui faculdades inerentes ao domínio. Mas precisamos ter atenção, pois o lajeario não é titular de fração ideal do terreno, ele será titular apenas do direito real de laje.
Art. 1.510-B. É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas previstas em legislação local. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Assim como previsto no parágrafo sexto do artigo 1510-A, o titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.
Art. 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)§ 1 o O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)§ 2 o Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Dessa forma, tem-se o direito de preferência em relação ao titular da construção base e após aos titulares do direito de laje. Caso haja mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada.
Todos serão notificados por escrito no prazo de 30 dias para que se manifestem sobre o interesse na aquisição da propriedade, salvo se o contrato dispuser de modo diverso.
O titular da construção base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação mediante depósito do respectivo preço poderá haver para si a parte alienada a terceiros, se o requere no prazo decadencial de 180 dias a contar da data da alienação.
Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo: (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)I – se este tiver sido instituído sobre o subsolo; (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)II – se a construção-base for reconstruída no prazo de 5 (cinco) anos. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
De acordo com a lei, se você adquirir o direito sobre uma laje, você terá direito a uma matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis. Como bem diz o artigo introdutório o capítulo de Lajes, do Código Civil, o titular detém uma unidade distinta da construção base. Portanto, se trata de um imóvel autônomo, podendo ter sua matrícula individual.
O direito de laje é muito importante para regularizar uma situação atendendo a demanda de proprietários e possuidores desses espaços.
