A Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991 , também conhecida como Lei do Inquilinato, regula a locação de imóvel urbano. Contudo, é preciso observar que existem locações com destinação urbana, mas que não são atingidas pela Lei do Inquilinato.
A locação de imóvel é regulada por Lei especial (lei 8245/91) repleta de detalhes e regras específicas para o contrato de locação. Essa lei aplica-se à locação de imóvel urbano caso a destinação seja urbana (residencial, industrial ou para prestação de serviços), ou seja, é a legislação que trata dos regramentos acerca da locação de imóveis urbanos dentro do território nacional.
Ressalta-se, contudo, que existem locações com destinação urbana, mas que não são atingidas pela Lei do Inquilinato. Essas hipóteses estão enumeradas no parágrafo único do artigo 1º da Lei 8245/1991, que exclui cinco espécies de locação.
Neste artigo, vamos abordar esse tema, visando esclarecer quais são as locações que não serão regidas pela Lei do inquilinato e qual a consequência disso para o locador e para o locatário.
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula – se pelo disposto nesta lei:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
- as locações:
- de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
- de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
- de espaços destinados à publicidade;
- em apart- hotéis, hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
- o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Em relação às “locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas” não é aplicada a Lei do inquilinato apenas quando são locadores, pois quando são locatários se submetem à lei do inquilinato.
Já em relação às “locações de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos”, apenas as vagas alugadas autonomamente não se submetem à Lei do inquilinato, pois quando acompanham um apartamento ou escritório, seguem o principal e se submetem à Lei do inquilinato. Nas locações de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos o contrato será de locação geral, submetida ao Código Civil (artigos 565 a 578).
Em se tratando “de espaços destinados à publicidade” essas locações são submetidas a contratos de locação geral do Código Civil.
Em relação às ” locações em apart- hotéis, hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar”, então, os “flats” – empreendimentos imobiliários compostos por apartamentos que variam níveis de conforto e serviços – cujo contrato é de hospedagem ou de locação geral submetida ao Código civil.
Por fim,” as locações o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades” também não se aplica a Lei do inquilinato.
É importante destacar que, em se tratando de locação de imóvel urbano, quando se aplica a Lei do Inquilinato, caso o imóvel não seja restituído ao fim do contrato, a ação cabível será a ação de despejo.
Caso o imóvel não seja restituído em um desses casos tratados acima em haja a locação de imóvel urbano e que não se aplica a Lei do Inquilinato, a ação cabível é a Ação de reintegração de posse.
