A Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991 , também conhecida como Lei do Inquilinato, é uma lei especial que regula a locação de imóvel urbano. O contrato de locação de imóvel que se submete à Lei do Inquilinato comporta seis espécies e é a partir da determinação de cada espécie que será possível saber as consequências e as características diversas referentes à locação.
Prática corriqueira tanto nas imobiliárias quanto entre os locadores que administram o próprio imóvel alugado, e que não deveria ser incentivada, diga-se de passagem, é o uso de modelos prontos de contrato de locação. Isso porque existem diversas modalidades de contrato de locação que exigirão cláusulas diferenciadas, sem se falar cada aluguel é único e exige uma análise minuciosa das suas particularidades para que haja segurança jurídica tanto para o locador quanto para o locatário.
O contrato de locação é um instrumento jurídico, que pode ser verbal ou escrito, em que a parte locadora cede ao locatário o uso e gozo do seu imóvel, por prazo determinado ou não, em troca de uma contribuição. Trata-se de contrato bilateral, oneroso, consensual, comutativo, diferido no futuro e não solene.
Este artigo visa esclarecer as seis modalidades de locação existentes na Lei do Inquilinato, Lei 8245/91, haja vista serem esses contratos de locação tão importantes para assegurar garantias jurídicas para todos os envolvidos.
Assim, é importante ressaltar que os contratos de locação submetidos à Lei do Inquilinato comportam espécies e são essas espécies que determinam as consequências e as características específicas de cada um desses contratos.
Dessa forma, temos que o contrato de locação pode ser:
- Residencial: aquele contrato firmado com o inquilino obrigatoriamente pessoa física e para sua morada. A previsão legal da espécie de contrato residencial se encontra nos artigos 46 e 47 da Lei do Inquilinato. Em relação ao prazo do contrato, observa-se que ele pode ser determinado ou indeterminado, conforme dispõe:
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
O contrato residencial ainda pode ser verbal ou por escrito, nos seguintes termos:
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:I – Nos casos do art. 9º;II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
- Não residencial: é aquele contrato firmado com o inquilino qualificado como pessoa natural ou jurídica para finalidade comercial, industrial ou para prestação de serviços; também não é residencial o contrato cujo inquilino é pessoa jurídica e o imóvel, residencial, destina-se ao uso de empregados, diretores, titulares, gerentes ou executivos. Podemos conferir mais sobre essa espécie de contrato de locação nos artigos 55, 56 e 57 da Lei do Inquilinato.
O artigo 55 da Lei 8245/91 classifica contrato de locação não residencial como:
55. Considera – se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar – se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
Em relação ao prazos dos contratos de locação não residencial, a lei dispõe o seguinte:
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
- Comercial (ou protegido): caracteriza-se por conceder ao inquilino, ainda que compulsoriamente pela via judicial ou jurisdicional, contra a vontade do locador, renovações sucessivas por cinco anos desde que explore atividade econômica que dependa de ponto e reúna os requisitos da ação renovatória.
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub – rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.§ 4º O direito a renovação do contrato estende – se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
- Em shopping center: aquele contrato estabelecido nesse polo de atração de clientela, com características próprias. Em relação a esses contratos, a lei dispõe que:
54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
- Por encomenda: é o contrato no qual o inquilino de imóvel não residencial encomenda ao locador a construção, a reforma substancial ou a aquisição do imóvel que pretende, vinculand0-se ao contrato de previamente e que também tem regras próprias.
Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)
- Para temporada: se trata de contrato de locação residencial, com prazo inferior a 90 dias, para motivo temporário declinado no contrato (lazer, tratamento de saúde, realização de cursos, reformas na residência do locatário e outros motivos que podem ser considerados temporários), seja lá qual for a ferramenta utilizada para a locação.
Art. 48. Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir – se – á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.
Um contrato de locação bem elaborado pode prevenir litígios e garantir direitos e deveres aos locadores e locatários. Busque sempre o auxílio de uma advogada especialista em Direito Imobiliário.
